Pháp Lý Đầu Tư Trong Đầu Tư Bất Động Sản ?
tháng 11 28, 2020
Tại sao vấn đề pháp lý lại quan trọng đầu tiên cần quan tâm khi đầu tư mua bất động sản, Chỗ này rẻ lắm, chỗ kia rẻ lắm, đang bán với 2tr, 3tr/m2 trong khi thị trường bán với giá 10tr - 15tr/m2 đó dễ mất tiền lắm,
B1: Quy hoạch trong BĐS
Bản chất quy hoạch là bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện của vùng, ( Quy hoạch 1/2000 do địa phương làm, VÀ 1/500 của dự án do chủ đầu tư đề xuất và phải được địa phương duyệt trên cơ sở phù hợp quy hoạch 1/200) của từng địa phương,
Vì vậy khi mua một Bất Động Sản trong tương lai của một dự án điều đầu tiên mọi người cần quan tâm đó là: Dự án đã được Phê Duyệt 1/500 chưa ? Cái đầu tiên cần xem là quy hoạch, và nếu một dự án mà chưa được duyệt 1/500 thì dự án đó chưa đủ Pháp lý để chào bán bất kể hình thức nào,
Nghiên cứu quy hoạch :
Nếu bạn mua đất thổ cư không liên quan đến dự án thì nên tìm hiểu về quy hoạch 1/2000 của địa phương để đảm bảo đất dự kiến mua không rơi vào diện quy hoạch đường, hoặc công trình, hoặc một dự án nào khác, thường các Bác ở địa phương sẽ biết chi tiết các thông tin này, họ sẽ đi trước, hoặc là liên hệ với địa phương để có thông tin quy hoạch,
B2: Duyệt Quy Hoạch Nhận Giấy Chứng Nhận Đầu Tư
Sau khi duyệt quy hoạch địa phương sẽ cấp Giấy Chứng nhận đầu tư cho doanh nghiệp phát triển dự án cơ bản về mặt giấy tờ quan trọng nhất của CĐT đã hoàn thành, nhưng trên phương diện nhà đầu tư bđs tương lai thì chưa xong, chúng ta đi tới Bước 3
B3. Hoàn Thành Nghĩa Vụ Tài Chính Liên Quan Đến Dự Án (Nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước)
Đến đây mọi người sẽ hiểu được vì sao khi công chứng sang tên chúng ta phải đóng các loại thuế liên quan đến bên mua bán thì mới ra sổ được, cơ bản chủ đầu tư một dự án cũng vậy,
Và những dự án treo sổ của dân trong nhiều năm vẫn không có sổ Nguyên nhân hầu hết là do Chủ Đầu Tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước (hoặc) Chủ đầu tư huy động vốn từ ngân hàng, và tất cả sổ đang được ngân hàng giữ giùm,
Với một dự án BĐS thì rất ít Chủ Đầu Tư không dùng Vốn từ ngân hàng, hoặc Chủ đầu tư có thể thực hiện dự án BT như dự án Golden Hills của chủ đầu tư Trung Nam là điển hình ( Chủ đầu tư có thể xây dựng một cái cầu, làm một tuyến đường để đổi lấy đất làm dự án, và đất của dự án này quyết toán cấn trừ bằng với nhà nước về chi phí xây dựng nghĩa vụ tài chính của dự án phải đóng,) Quá trình này có thể kéo dài dẫn đến sổ đỏ của nhà đầu tư bị nghẽn,
=> Đến bước này Cơ bản đủ để mua một bất động sản là đất nền tuy nhiên an toàn nhất vẫn là đất nền có sổ đỏ rồi,
B4. Chủ Đầu Tư Có Giấy Phép Xây Dựng
Đầu tư đất nền thì chỉ cần đến bước 3 tuy nhiên tham khảo thêm B4 khi bạn mua một tài sản hình thành trong tương lai là nhà, chung cư, căn hộ du lịch ....
Thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và đang trong thời gian có hiệu lực,
B5. Chủ đầu tư có biên bản nghiệm thu phần móng, (đối với chung cư) hoặc cơ sở hạ tầng (Đối với nhà ở liền kề) với cơ quan nhà nước,
Đối với sản phẩm này mọi người sẽ thấy gặp rất nhiều dự án bán nhà hình thành trong tương lai như dự án Ecocharm, Shophouse ...
Quy định khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Link thông tin: https://vietstock.vn/2017/10/hop-dong-gop-von-khong-dong-nhat-voi-hop-dong-mua-ban-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-4220-562587.htm
B5. Chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết,
Cái này là luật rồi mà luât rồi mà luật thì cứ thế mà làm, mục đích của luật để bảo vệ dân vì vậy mới có luật này, để đảm bảo dự án ông không có tiền vẫn phải lên cho tôi, nên gần như các bạn sẽ thấy các dự án mở bán lúc nào cũng có ngân hàng hỗ trợ vay vốn này nọ, và dự án nào mà thông báo ngân hàng không hỗ trợ thì bạn nhớ nhé, nó đang có vấn đề và không được mở bán đó,
Đây là pháp lý của dự án Quang tổng hợp nhiều nguồn chính thống theo luật để có cái nhìn chuẩn nhất về bđs, hi vọng sẽ giúp anh chị khách hàng có cái nhìn tổng thể hơn,
Bài tới Quang sẽ viết về một số về hđ góp vốn và một số kinh nghiệm về mua đất rộng có ít thổ cư .... toàn bài hay và thực tế nhé
Tổng hợp: Mr Quang968
0 Reviews